Năm 2025 đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản tại Việt Nam sau một chu kỳ ảm đạm kéo dài. Với tổng giá trị giao dịch lũy kế trong 11 tháng đầu năm đạt khoảng 2,4 tỷ USD, thị trường đang chứng kiến một cuộc đua khốc liệt nhằm sở hữu các “quỹ đất sạch” — những dự án có pháp lý minh bạch và lộ trình xây dựng rõ ràng. Dòng vốn đầu tư, bao gồm cả FDI và nội lực, đang tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà ở (chiếm hơn 70%). Sự bùng nổ này được thúc đẩy bởi ba động lực chính: cải cách thể chế pháp lý, nhu cầu tái cấu trúc tài chính của các doanh nghiệp nội địa và môi trường lãi suất ổn định.
Tổng quan thị trường và các con số thực tế
Thị trường bất động sản ghi nhận sự gia tăng đột biến về cả số lượng và giá trị các thương vụ M&A trong năm 2025.
Thống kê giao dịch tiêu biểu
| Giai đoạn | Số lượng thương vụ | Tổng giá trị ước tính |
| 9 tháng đầu năm 2025 | 24 thương vụ | ~ 1,8 tỷ USD |
| Tháng 11/2025 | 34 thương vụ | ~ 712,2 triệu USD |
| Lũy kế 11 tháng 2025 | ~ 2,4 tỷ USD |
Lưu ý: Khối lượng giao dịch thực tế có thể cao hơn nhiều nếu tính cả các thương vụ chưa được công bố chính thức.
Vai trò của vốn đầu tư nước ngoài (FDI)
Trong 10 tháng đầu năm 2025, lĩnh vực bất động sản đã hấp thụ:
- Tổng vốn FDI đăng ký: 2,75 tỷ USD (chiếm gần 1/5 tổng nguồn vốn FDI toàn quốc).
- Mức giải ngân thực tế: 1,5 tỷ USD.
Các thương vụ trọng điểm và sự dịch chuyển địa bàn
Làn sóng M&A không chỉ tập trung ở các thành phố lớn truyền thống mà còn mở rộng ra các tỉnh lân cận với quy mô đô thị tích hợp.
Khu vực miền Bắc
- Dự án Hồng Hạc City (Bắc Ninh): Phú Mỹ Hưng chuyển nhượng 49% cổ phần cho Nomura Real Estate Asia. Dự án quy mô 198 ha, tổng mức đầu tư 1,1 tỷ USD, dự kiến phục vụ 28.000 dân. Đây là bước đi đầu tiên của Phú Mỹ Hưng ra ngoài TP.HCM.
- Dự án Feliza Suites (Hà Nội):
- Khu đô thị sinh thái Văn Giang (Hưng Yên): Sunshine Homes và đối tác mua lại Công ty CP Xuất nhập khẩu Thanh Xuân để triển khai dự án gần 55 ha.
- Dự án Ocean Park 3: CapitaLand hợp tác chiến lược cùng Vinhomes triển khai dự án nhà ở thấp tầng với vốn đầu tư 800 triệu USD.
- Hải Phòng: Gamuda Land thâu tóm khu đất 1,1 ha tại đường Võ Nguyên Giáp để phát triển chung cư.
Khu vực miền Nam (TP.HCM và lân cận)
- Khu đô thị lấn biển Cần Giờ: CapitaLand Tower chi gần 685 triệu USD mua lại khu phức hợp số 2 (154 ha) từ Công ty cổ phần đô thị du lịch Cần Giờ.
- Trục Mai Chí Thọ (Quận 2 cũ): SonKim Land hoàn tất thâu tóm khu đất vàng gần 10 ha (trước đây là dự án Saigon Broadway của Novaland).
- Trung tâm Quận 1: Tập đoàn UOA (Australia) chi 68 triệu USD mua lại 100% vốn Công ty VIAS Hồng Ngọc Bảo để sở hữu khu đất 2.000 m², dự kiến tổng đầu tư 120 triệu USD.
Cấu trúc thị trường và đối tượng đầu tư
Thị trường M&A năm 2025 thể hiện sự phân hóa rõ rệt về phân khúc và loại hình nhà đầu tư.
Tỷ trọng các phân khúc giao dịch
- Bất động sản nhà ở: Chiếm ưu thế tuyệt đối với hơn 70% tổng khối lượng giao dịch.
- Bất động sản thương mại: Chiếm 17,7%.
- Bất động sản nghỉ dưỡng: Chiếm 5,3%.
Đặc điểm nhà đầu tư
- Nhà đầu tư địa phương: Dẫn đầu về tần suất giao dịch, chủ yếu tập trung vào các thương vụ quy mô vừa và nhỏ.
- Nhà đầu tư nước ngoài: Tập trung vào các thương vụ quy mô lớn, các dự án đô thị tích hợp, nhà ở cao cấp và bất động sản công nghiệp có giá trị chiến lược.
Thị trường M&A bất động sản đang đóng vai trò là bộ lọc tự nhiên, ưu tiên những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và các dự án có “sạch” về pháp lý. Với các tín hiệu tích cực từ môi trường pháp lý và lãi suất, thị trường dự báo sẽ tiếp tục đà phục hồi và có những diễn biến sôi động hơn trong năm 2026. Trọng tâm của cuộc đua vẫn sẽ là việc thâu tóm quỹ đất tại các vị trí chiến lược để đón đầu chu kỳ phát triển mới.