Ngày 26/12, Hội đồng nhân dân TP.HCM đã chính thức thông qua Nghị quyết ban hành bảng giá đất mới, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Đây được xem là cột mốc quan trọng trong việc cụ thể hóa Luật Đất đai 2024, đồng thời thiết lập một mặt bằng giá trị mới cho siêu đô thị sau khi mở rộng địa giới hành chính.
1. Cấu trúc lại “Bản đồ giá trị” sau khi sáp nhập địa giới
Điểm khác biệt lớn nhất của bảng giá đất lần này chính là tính thống nhất. Đây là lần đầu tiên TP.HCM xây dựng khung giá bao trùm cả các khu vực sáp nhập từ Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Sự điều chỉnh này cho thấy sự phân hóa rõ rệt về chiến lược định giá:
- Khu vực trung tâm hiện hữu (TP.HCM cũ): Chỉ số điều chỉnh (hệ số) tăng ở mức thấp, dao động từ 1 đến 1,65 lần. Các tuyến đường trọng điểm như Đồng Khởi hay Nguyễn Huệ vẫn giữ mức giá tiệm cận 687 triệu đồng/m². Việc giữ biên độ tăng thấp tại khu vực này nhằm tránh gây xáo trộn quá lớn đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và chi phí sinh hoạt của người dân tại lõi đô thị.
- Các khu vực sáp nhập (Bình Dương cũ): Ghi nhận mức tăng đột biến, cá biệt có những vị trí tăng hơn 8 lần. Sự điều chỉnh mạnh mẽ này là nỗ lực tất yếu để xóa bỏ khoảng cách giữa bảng giá nhà nước vốn đã lạc hậu với giá giao dịch thực tế trên thị trường.
- Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ: Mức tăng từ 1,7 đến hơn 4 lần. Đặc biệt tại các tuyến đường ven biển như Thùy Vân, giá đất được điều chỉnh sát với tiềm năng khai thác dịch vụ – du lịch cao cấp.
2. Thay đổi định giá đất nông nghiệp
Một điểm nhấn quan trọng trong bảng giá mới là sự điều chỉnh giá đất nông nghiệp. Thay vì tính toán dựa trên thu nhập thuần túy từ canh tác (vốn cho ra kết quả rất thấp), chính quyền thành phố đã quyết định nâng mức giá này lên đáng kể.
Cụ thể, đất trồng cây hàng năm tại khu vực TP.HCM cũ đạt mức 1,2 triệu đồng/m² và khu vực Bình Dương cũ là 1 triệu đồng/m². Mục tiêu của sự thay đổi này là đảm bảo quyền lợi cốt lõi cho người dân, đặc biệt là tạo ra một cơ chế bồi thường công bằng hơn khi Nhà nước thu hồi đất cho các dự án phát triển hạ tầng.
3. Tác động đa chiều đến thị trường và người dân
Bảng giá đất mới không chỉ là những con số trên văn bản mà sẽ trực tiếp thay đổi cục diện tài chính của các chủ thể tham gia thị trường:
Đối với quyền lợi người dân:
- Bồi thường giải phóng mặt bằng: Đây là lợi ích lớn nhất. Khi bảng giá sát với giá thị trường, khoảng cách giữa giá đền bù và giá giao dịch sẽ thu hẹp lại, giúp giảm thiểu các tranh chấp khiếu nại và đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư công.
- Ghi nhận giá trị tài sản: Tài sản của người dân được định giá đúng với giá trị thật dưới góc độ pháp lý.
Đối với nghĩa vụ tài chính:
- Áp lực chi phí thủ tục: Người dân sẽ phải đối mặt với mức phí cao hơn khi thực hiện các thủ tục như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
- Thuế và phí: Các loại thuế liên quan đến chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho bất động sản sẽ tăng theo tỷ lệ tương ứng với bảng giá mới.
4. Hướng tới hệ thống quản lý linh hoạt và minh bạch
Thông điệp quan trọng nhất từ UBND TP.HCM chính là việc thiết lập cơ chế rà soát và điều chỉnh bảng giá hàng năm. Đây là bước đi chiến lược để chấm dứt tình trạng “cơ chế hai giá” đã tồn tại hàng thập kỷ.
Việc điều chỉnh định kỳ sẽ giúp bảng giá đất trở nên linh hoạt, phản ánh chính xác các biến động kinh tế và hạ tầng. Điều này không chỉ giúp tăng nguồn thu ngân sách một cách minh bạch mà còn tạo ra một môi trường đầu tư bất động sản lành mạnh, có tính dự báo cao cho cả doanh nghiệp và người dân.
Bảng giá đất 2026 là sự giao thoa giữa mục tiêu quản lý nhà nước và bảo vệ quyền lợi dân sinh. Trong bối cảnh này, việc chủ động cập nhật thông tin và chuẩn bị kế hoạch tài chính sớm là điều cần thiết đối với mỗi cá nhân và doanh nghiệp.